2026년 5월 9일, 그동안 반복되었던 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 마침내 종료를 앞두고 있습니다.
최근 정부의 강경한 입장 표명에 따라 시장은 유예 연장보다는 '중과세 부활'에 무게를 두고 움직이고 있습니다.
단순히 세금이 조금 더 나오는 수준이 아닙니다. 장기보유특별공제 배제라는 치명적인 페널티가 기다리고 있기 때문입니다. 오늘 포스팅에서는 변화하는 세법 기준과 다주택자가 반드시 알아야 할 절세 시나리오를 심층 분석합니다.
1. 다주택자 양도세 중과, 무엇이 달라지나?
가장 핵심적인 변화는 세율 가산과 공제 혜택의 소멸입니다.
현재는 한시적 유예 기간으로 기본세율을 적용받지만, 2026년 5월 10일 이후 양도분(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터는 분위기가 완전히 달라집니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산
- 지방소득세 포함 시: 최고 세율이 무려 **82.5%**에 달할 수 있습니다.
더욱 무서운 점은 장기보유특별공제(최대 30%)가 전면 배제된다는 사실입니다.
15년을 보유했어도 세법상 혜택을 단 1원도 받지 못하게 됩니다.
2. 유예 전후 세금 비교 시뮬레이션
백 마디 말보다 한 번의 계산이 명확합니다.
양도차익 10억 원, 15년 보유 주택을 매도할 경우의 차이입니다.
[표] 2026년 양도세 중과 적용 전후 비교 (3주택자 기준)
| 구분 | 유예 기간 내 매도 (~2026.05.09) | 유예 종료 후 매도 (2026.05.10~) | 비고 |
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p 가산 | 가산세 적용 |
| 장특공 혜택 | 30% 공제 (3억 원) | 0% (공제 배제) | 결정적 차이 발생 |
| 추정 세액 | 약 2억 6,000만 원 | 약 6억 8,000만 원 | 약 161% 상승 |
짠살러의 분석: 동일한 자산임에도 매도 시점 하루 차이로 약 4.2억 원의 현금이 증발합니다.
이것이 지금 다주택자들이 매도 타이밍을 사수해야 하는 이유입니다.
3. 내가 다주택자일까? 판정 기준 체크리스트
의외로 본인이 다주택자인지 모르는 경우가 많습니다.
다음 기준을 반드시 확인하십시오.
- 가구 합산: 본인 + 배우자 + 미성년 자녀의 주택을 모두 합산합니다.
- 오피스텔: 실제 주거용으로 사용 중이라면 주택 수에 포함됩니다.
- 분양권 및 입주권: 취득 시기에 따라 주택 수 산정 방식이 다르니 개별 확인이 필수입니다.
- 상속 주택: 상속 개시일로부터 일정 기간(통상 5년)은 주택 수에서 제외되나, 그 이후에는 합산됩니다.
* 본 표는 일반적인 기준이며, 개별 자산의 취득 시점과 규제 지역 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
4. 2026년 생존을 위한 절세 대응법 BEST 3
① 일시적 2주택 비과세 활용
신규 주택 취득 후 기존 주택을 처분하는 기한(보통 3년 이내)을 반드시 지키십시오.
이 요건만 맞춰도 중과세는커녕 비과세 혜택까지 챙길 수 있습니다.
② '똘똘한 한 채' 전략으로 선별 매도
보유 가치가 낮은 지방 주택이나 비규제 지역 물건을 먼저 정리하여 주택 수를 줄여야 합니다.
양도 시점에 해당 지역이 조정대상지역인지를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 증여 및 가구 분리 검토
성인 자녀에게 증여하거나 세대 분리를 통해 주택 수를 물리적으로 나누는 방법입니다.
단, 증여세와 취득세 부담액이 양도세 절감액보다 적은지 철저히 계산해야 합니다.
FAQ: 자주 묻는 질문
Q1. 분양권도 양도세 중과 대상인가요?
A. 분양권 자체를 양도할 때는 중과 세율이 아닌 보유 기간별 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)이 적용됩니다.
하지만 다른 주택을 팔 때 분양권은 '주택 수'에 포함되어 다른 주택의 세율을 높이는 요인이 됩니다.
Q2. 유예 종료 직전에 계약금만 받으면 괜찮나요?
A. 아닙니다. 양도세 판단 기준은 **'잔금 청산일'**과 '등기 접수일' 중 빠른 날입니다.
2026년 5월 9일까지 반드시 잔금이 치러지거나 등기가 완료되어야 유예 혜택을 받습니다.
Q3. 지방 저가 주택은 중과에서 제외되나요?
A. 수도권·광역시·세종시 외 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택은 중과 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다.
단, 본인의 전체 포트폴리오에 따라 달라지니 세무 전문가 상담이 필요합니다.
결론: 시장의 시그널을 읽어야 돈을 지킵니다
부동산 정책은 정부의 강력한 의지가 담긴 메시지입니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료는 시장에 매물을 내놓으라는 마지막 권고일 수 있습니다.
'나중에 오르겠지'라는 막연한 기대보다는, 냉정한 시뮬레이션을 통해 자산을 재편성해야 할 시점입니다.
여러분의 성공적인 재테크를 짠살러가 응원합니다.