2026년 조정대상지역 최신 명단 및 양도세 중과: 어디를 먼저 팔아야 하나?

부동산 자산 관리의 제1원칙은 '세금을 줄이는 순서로 매도하는 것'입니다.

특히 2026년 상반기, 정부의 강력한 규제 의지로 인해 조정대상지역의 범위와 중과세 적용 여부가 다주택자의 수익률을 결정짓는 핵심 변수가 되었습니다.

현재 시장은 강남권을 비롯한 핵심 요지를 제외하고 대부분 규제가 해제된 상태지만, 다주택자 양도세 중과 부활 시 시세 차익이 큰 서울 주요 지역 보유자들은 '세금 폭탄'의 직접적인 타격권에 들어와 있습니다.

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1. 2026년 지역별 규제지역(조정대상지역) 현황

2026년 현재, 서울 및 수도권 일부를 제외하고는 규제가 대폭 완화된 상태입니다.

하지만 잔류 지역은 이른바 '슈퍼 규제'가 적용되는 곳임을 명심해야 합니다.

[표] 2026년 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황

구분	해당 지역	적용 규제 요약
서울 (핵심 4구)	강남구, 서초구, 송파구, 용산구	양도세 중과, LTV 50% 제한, 분양권 전매 금지
서울 (기타 지역)	전 지역 해제 (비규제지역)	기본세율 적용, 장특공 가능, LTV 완화
경기도 및 광역시	전 지역 해제 (비규제지역)	중과 배제, 다주택자 대출 비교적 자유
기타 지방	전 지역 해제 (비규제지역)	취득세 중과 외 세제 혜택 유효

짠살러의 분석: 현재 조정대상지역으로 남은 '강남 3구와 용산'은 양도차익이 가장 큰 지역들입니다.
유예 종료 후 이곳의 주택을 매도할 경우,
앞서 설명해 드린 다주택자 양도세 중과가 적용되어 차익의 절반 이상을 세금으로 납부해야 할 수도 있습니다.

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2. 규제지역 여부에 따른 세금 차이 분석

비규제지역 주택을 팔 때는 주택 수와 상관없이 **기본세율(6~45%)**이 적용되지만, 조정대상지역 내 주택은 이야기가 다릅니다.

• 비규제지역(서울 21개 구 포함): 다주택자라도 중과세 제외, 장기보유특별공제 적용 가능.
• 규제지역(강남·서초·송파·용산): 2026년 5월 10일부터 2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p 가산 및 장특공 배제.

이로 인해 2026년 1분기에는 규제지역 내 물건을 증여하거나, 유예 기간 종료 전에 급매로 처분하려는 전략적 움직임이 집중될 것으로 보입니다.

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3. 매도 우선순위 결정 전략

다주택자라면 아래 순서에 따라 포트폴리오를 재편하는 것이 유리합니다.

1. 양도차익이 적은 비규제지역 주택: 주택 수를 줄이기 위해 먼저 매도.
2. 조정대상지역 내 주택 (유예 기간 내): 차익이 크다면 반드시 2026년 5월 9일 이전에 매도 완료.
3. 핵심지 '똘똘한 한 채': 마지막까지 보유하여 1주택 비과세 요건을 갖춘 후 매도.

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FAQ: 규제지역 관련 자주 묻는 질문

Q1. 매수할 때는 비규제지역이었는데, 팔 때 조정대상지역이면 어떻게 되나요?

A. 양도세 중과 여부는 '양도 시점(잔금일)'을 기준으로 합니다.

팔 때 조정대상지역이라면 중과세 대상이 됩니다.

 

Q2. 조정대상지역에서 해제되면 즉시 중과세가 없어지나요?

A. 네, 그렇습니다.

해제 고시일 이후 양도하는 주택은 다주택자 중과세가 적용되지 않으며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

 

Q3. 강남에 한 채, 지방에 한 채 있으면 중과세인가요?

A. 2주택자로서 조정대상지역(강남)에 있는 주택을 팔 때는 중과세가 적용됩니다.

반대로 지방 주택을 먼저 팔 때는 비규제지역이므로 중과되지 않습니다.

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결론: 2026년은 '어디서' 파느냐가 자산을 결정합니다

2026년 부동산 시장에서 다주택자 양도세 중과는 단순한 세금이 아니라 자산의 성패를 가르는 잣대입니다.

내가 보유한 주택이 조정대상지역에 해당하는지 실시간으로 체크하고, 종료 시점인 5월 9일 이전에 잔금 처리가 가능한지 매수자와 면밀히 협의해야 합니다.

현명한 짠살러라면, 세금으로 나갈 수억 원을 지키는 것이 가장 큰 재테크임을 잊지 마시기 바랍니다.

 

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